Affitto in nero, quali sanzioni e rischi per proprietario ed inquilino?

I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è quindi causa di nullità dello stesso.

La nullità può essere relativa se all'adempimento della registrazione non ha provveduto il proprietario, tenendone all'oscuro l'inquilino, assoluta invece se la mancata registrazione è frutto di un accordo tra le parti.

Siccome quel contratto non esiste, se il proprietario vuole mandar via l’inquilino perché moroso, non potrà avvalersi della procedura speciale di sfratto, ma di quella ordinaria, molto più lunga e onerosa.

Oltre il vedersi dichiarato nullo il contratto per mancata registrazione, il proprietario e l’inquilino rischiano pesanti sanzioni pecuniarie.

L'Agenzia delle Entrate, infatti, può disporre un accertamento fiscale all’esito del quale, qualora dovesse emergere la mancata registrazione del contratto e l’evasione della imposta di registro, commina importanti sanzioni pecuniarie.

La norma che si occupa di sanzionare la mancata registrazione del contratto di locazione è l'art. 69 del DPR n. 131/1986 contente il Testo Unico delle disposizioni sull'imposta di registro. Detta disposizione si occupa proprio della omessa richiesta di registrazione e della omessa presentazione della denuncia degli eventi successivi relativi al contratto di affitto.

Per quanto riguarda l'entità delle sanzioni amministrative la norma prevede una misura minima pari a 120 volte fino a un massimo di 240 volte il valore dell'imposta dovuta.

Sanzione che, in caso di tardiva registrazione non superiore a 30 giorni, si applica nella misura di 60 fino a 120 volte l'entità dell'imposta, con un minimo che comunque non può essere inferiore ai 200 euro.

L’altro problema attiene alla mancata dichiarazione al Fisco del canone di locazione percepito e quindi dell’omesso versamento dell’imposta sul reddito relativa al contratto di locazione.

Ebbene nel caso di un accertamento fiscale di tal sorta, il locatore oltre a dover pagare l’importo dell’imposta evasa, dovrà sostenere il costo delle relative sanzioni che vanno dal 60 al 120% dell'imposta non pagata (con un minimo di 200 euro) se il proprietario non ha dichiarato il reddito derivante dal contratto di affitto nella dichiarazione dei redditi; dal 90 al 180% dell'imposta non pagata se il proprietario ha registrato il contratto, dichiarando però un canone inferiore rispetto a quello percepito.

In caso di affitto in nero di un immobile a uso residenziale, le sanzioni raddoppiano.